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中国经营报:个别房企遇到困境已引起相关部门关注-楼市

  • 文章来源:未知 / 作者:admin / 发布时间:2021-11-01
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    楼市回调 行业盼“拐点”

    本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

    楼市下行的压力正在传导至房地产拿地、建设、开发、销售等各个环节。

    近期,居住服务平台贝壳找房开启内部人员优化,对上海地区金融等部分业务进行调整。据了解,此次人员优化涉及研发、金融以及部分后台支持部门。

    实际上,贝壳所采取的人员调整策略,是当前楼市回调的一个缩影。今年以来,在住房金融政策持续收紧,以及二手房指导价机制影响下,全国70个主要城市成交量持续下滑,楼市“金九银十”不再。

    《中国经营报》记者了解到,近期房地产行业个别企业遇到困境已经引起政府相关部门的关注,随着近期央行的密集表态,无论是房企融资端还是居民信贷端均出现缓和迹象。

    楼市首次“普跌”

    根据国家统计局发布的最新数据,今年9月份,房价上涨城市数量明显减少,新房只有27个城市上涨,二手房只有17个城市上涨,而在7、8月份,新房上涨城市分别为51个和46个,二手房上涨城市分别为41个、27个。

    具体来看,在二手房方面,一线城市下降明显。据统计,一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中,北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

    而在广大三四线城市,由于许多项目开展打折促销,整个新房市场价格普遍下跌,9月份全国70城的新房市场中,一线城市涨幅为0.1%,二线城市停涨,三四线城市则下跌0.2%。

    据了解,这是近五年来,楼市首次出现“普跌”现象。除了价格下跌外,多数城市的成交量也在不断下滑。多位业内人士指出,楼市全面下行主要在于今年以来各地不断收紧的调控政策,尤其是自二季度以来,信贷环境持续收紧所产生的影响巨大。

    据了解,去年底,央行和银保监会对金融机构房地产贷款实施集中管理,并根据不同体量的“银行房地产贷款占比”和“个人住房贷款”设置红线。为达到监管要求,今年以来不少银行纷纷压降涉房贷款比例。自5月份开始,“房贷荒”在广州、武汉、合肥、南京等多个城市蔓延。

    以二手房交易高度活跃的北京为例,目前多家银行批贷难度增大,尤其是针对二手房,不少中介纷纷反映,自己对接的换房客户,“基本上贷款都要等到明年才能放下来。”整个国庆期间,北京二手住宅成交量不足百套。

    受严格的限购、限贷,以及银行信贷收紧等监管政策影响,进入下半年以来,全国多数城市楼市迅速降温。

    据第三方机构克而瑞统计,百强房企7至9 月连续三个月单月业绩同比下跌,至9月份时,TOP100 房企实现单月销售操盘金额7596 亿元,单月业绩规模不及8 月,同比下降36.2%。其中有超过九成企业销售业绩同比下降,六成企业同比降幅大于30%;近九成企业单月销售业绩不及上半年月均水平。

    今年的国庆假期,一线城市新房成交面积同比下降了8%;二线城市下降了42%,与2019年同期相比,跌幅超过一半以上;三四线城市也明显转冷,新房成交面积同比降幅达到了49%。

    企业主动调整

    楼市全面遇冷的大环境下,多数企业纷纷开启降本、求稳模式。

    自“三道红线”之后,房企有息负债规模在持续压降,但从半年报数据来看,多数企业与达标仍有距离,债务压降力度相较去年有所下降。

    实际上,今年以来房企的融资环境亦不乐观。自2020 年11 月份以来,房企的单月融资连续11 个月均呈现同比下降趋势。克而瑞数据显示,9月份,典型房企的融资总量为851.22 亿元,环比上升1.2%,同比下降37.1%。

    融资难度的差异,以及企业现金流情况也开始反映在了近期的第二轮土拍市场上。在刚刚落幕的二批次供地中,多数城市出现较高流拍率,沈阳、长春、福州、济南和天津第二轮供地流拍率超过30%,广州实际流拍率超过78%,杭州竞品质地块更是全部流拍。同时,几乎全部重点城市的成交楼面价均较首批次供地出现下跌,溢价率大幅度下降。

    多数企业纷纷退出二批次土地的争夺战,民营企业中仅有少数规模房企参与拿地。房企纷纷克制新增债务规模,同时将重心转至加快销售和回款进度上。

    国庆假期,不少二、三、四线城市开发商采取“以价换量”的策略加快回款。比如在青岛,有的项目通过“去精装”来降价销售;亦有部分项目则通过“工抵房”“送车位”“返首付”“特价房”等方式来促销跑量。尤其是在存量较大的远郊板块,价格下行趋势明显。

    房产经纪公司向来对市场感知敏锐。今年以来,伴随二手房指导价等政策的密集发布,国内多个城市二手房交易迅速转凉,尤其是广、深地区,多数房产经纪公司开始调整组织架构,放缓门店扩张速度,甚至裁减人员。

    今年上半年以来,受教育“双减”等政策影响,北京、上海等一线城市学区房含金量下降,交易随之大幅下滑。随着行业环境发生较大变化,贝壳主动对上海地区金融等部分业务进行调整。贝壳表示,将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排,同时为牵涉员工优先提供内部转岗机会。

    政策趋向求稳

    多数业内人士认为,今年以来持续不断的楼市调控,本质上是对房地产市场的查缺补漏和针对性“围堵”。早在2016年时,“房住不炒”的主基调就已明确,长效机制的建立将会涉及金融、土地、财税、投资和立法等多种手段。

    去年8月份,监管层针对房企过度负债出台了“三道红线”融资新规,今年在中央层面则继续推出房地产贷款集中度管理、土地两集中等宏观审慎调节机制。

    调控成效很快显现。国家统计局发布的房地产开发投资数据显示,今年1~9月,全国房地产开发投资同比增长8.8%。据了解,这一数据已经是连续7个月同比下滑,且9月份时同比增速首次进入个位数。

    在地方层面,除了以往的限购、限贷等行政手段外,针对此前住房领域相关风险,今年不少地方增加了二手房指导价机制,并同时收紧银行信贷额度。

    过度收紧的信贷政策使得部分首置、首改客户房贷审批受阻,进而延长了需求释放周期。对于购房者而言,购房压力增加,合理的住房需求不能得到及时满足。这一问题也受到监管部门关注,银保监会相关负责人近期就表示,要对首套房购房者予以支持。

    而对于房企而言,购房者换房链条受阻后,转而增加了新房去化和回款压力,房企现金流紧张状况难以缓解,拿地动作随之减少,进而导致土地市场流拍率提升。在融资收紧、回款艰难的情况下,少部分企业甚至出现债务违约现象,造成境内外债券市场风声鹤唳。

    目前,上述调控过紧所引发的相关问题已经受到关注。针对房企融资端,在近期的央行第三季度金融统计数据新闻发布会上,金融市场司司长邹澜强调,部分金融机构需要正确理解对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则,部分“红档”企业并非不能获得新发放的开发贷款,只要企业销售回款偿还贷款后,金融机构应该合理支持新开工项目的贷款。

    中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜亦于近日公开表示,近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一些波动,这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下,金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

    而在居民信贷方面,10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点,信贷环境出现改善迹象。

    多地已采取维护房地产市场平稳发展的行动,比如哈尔滨、沈阳、张家口、唐山、桂林、昆明等部分二三线城市的政策调控开始出现由“限涨”转向“限跌”,以此减缓楼市持续下行压力。

    “下一步,金融部门将积极配合住房和城乡建设部、地方政府,坚定地维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。”潘功胜表示。

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